De plus en plus de particuliers investisseurs souhaitent diversifier leur patrimoine, notamment, en investissant dans l’immobilier. Ils se lancent souvent sans savoir vraiment où investir, alors que l’emplacement reste un critère primordial dans un investissement immobilier. Et d’autant plus dans un achat ayant pour but une défiscalisation comme la loi Pinel le permet. Ce dispositif gouvernemental apporte en effet des avantages non négligeables comme par exemple une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% du prix du bien. Cependant, la rentabilité de ce type d’opération dépend beaucoup de la ville où est acheté le bien immobilier.
Melun est à ce titre, une ville fort intéressante pour se lancer dans un investissement immobilier en loi Pinel. En effet, la ville de Melun est une ville de près de 40 000 habitants, située en Ile-de-France dans le département de la Seine-et-Marne (77). Cette commune est éligible à la loi Pinel et possède l’avantage d’avoir une forte demande locative alors même que les prix du marché immobilier sont restés stables. Ce qui est donc intéressant car la rentabilité du bien devrait en bénéficier.
Afin de bien préparer son investissement en Pinel, il est conseillé de réaliser une simulation en trois points comme celle qui va suivre.
Plafonnement du loyer
Melun se situe dans la zone A. Le loyer mensuel est donc plafonné à 12,5€ par m2. A ce plafond de base, on applique un coefficient multiplicateur arrondi au centième près et qui ne pourra excéder 1,2 selon cette formule : 0,7 + (19 / surface du bien).
Par exemple : Pour un appartement en loi Pinel d’une surface totale de 45m2 à Melun, le plafond de base est de 12,5€ / m2 et le coefficient multiplicateur sera de 0,7 + (19 / 45) = 1,12. Le loyer maximum que vous pourrez appliquer sera donc de 12,5 x 1,12 = 14€ / m2 soit 14 x 45 = 630€ par mois.
Plafonnement des revenus du locataire
Voici la grille des plafonds de revenus en fonction de la situation familiale des locataires pour la zone A, où se situe la ville de Melun.
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Situation familiale du ou des locataires
Plafond des revenus annuels
Célibataire
36 993 €
Couple
55 287 €
1 enfant
66 460 €
2 enfants
79 606 €
3 enfants
94 240 €
4 enfants
106 049 €
Personne supplémentaire
11 816 €
Simulation de la réduction d’impôts finale
Il suffit d’appliquer à la valeur totale du bien le pourcentage de réduction correspondant à la durée de location envisagée.
Par exemple : Pour un logement de 45 m2 à Melun d’une valeur de 130 000 € que vous louerez 6 ans dans le cadre du dispositif Pinel, vous pourrez déduire de vos impôts 12% de la valeur du bien soit 130 000 x 0,12 = 15 600 €, ce qui équivaut à une économie de 2 600 € par an.
Bonjour, ayant 22ans mais souhaitant investir à Melun, votre article m’a clairement ouvert les yeux sur la capacité de la ville de Melun concernant cette loi Pinel. Une chose, quand on dit « achat d’un bien immobilier neuf », il s’agit du bien immobilier en lui même ou de son état? Avec votre exemple, est-il quand même interessant de se fier à cette loi si nous décidons de louer meublé? les 12% d’impôts économiser sont-ils controversés par la réductions presque total d’impôts sur les premières années de fiscalité? Un grand merci à vous.
Bonjour Arnaud,
Le Bien ne doit pas avoir été occupé, ni habité, ni loué…etc. La loi Pinel concerne également des biens qui sont en vefa (vente en état futur d’achèvement) mais aussi des biens réhabilités respectant des critères bien particulier, on parle alors de bien en loi Pinel ancien.
On ne peut pas louer meublé en Pinel. Par contre, vou spouvez louer pendant 9 ans en profitant du Pinel puis après passer en location meublé.